کد خبر: ۹۷۷
تاریخ انتشار: ۲۲ دی ۱۳۹۳ - ۱۷:۰۳
printنسخه چاپی
sendارسال به دوستان
هفته گذشته، معاون اول رئیس جمهور خبر از تصویب آئیین نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در هیئت دولت داد. در اینجا قصد پرداختن به فلسفه و تاریخچه تصویب این قانون و به طبع آن آئیین نامه اجرایی آن نداریم. نکته مهم این است که در دل این آئیین نامه بیش از 15 ابزار و نهاد پولی و مالی جدید که در بازار سرمایه کشور تا کنون وجود نداشته (و در بسیاری از کشورهای پیشرفته سالهاست از آنها برای تامین مالی مسکن و تقویت عرضه و نقاضای مسکن استفاده می کنند)، معرفی شده است.
هفته گذشته، معاون اول رئیس جمهور خبر از تصویب آئیین نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در هیئت دولت داد. در اینجا قصد پرداختن به فلسفه و تاریخچه تصویب این قانون و به طبع آن آئیین نامه اجرایی آن نداریم. نکته مهم این است که در دل این آئیین نامه بیش از 15 ابزار و نهاد پولی و مالی جدید که در بازار سرمایه کشور تا کنون وجود نداشته (و در بسیاری از کشورهای پیشرفته سالهاست از آنها برای تامین مالی مسکن و تقویت عرضه و نقاضای مسکن استفاده می کنند)، معرفی شده است.

در قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، ایجاد وحدت رویه در فرآیند احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و تعیین محدوده‌های مورد حمایت اشاره شده بود. در تبصره 2 ماده 7 این قانون اعلام شده بود طرق مختلف تامین منابع مالی برای احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری باید از طریق راه‌اندازی ابزارها و نهادهایی انجام شود که جزئیات آن در آیین‌نامه‌ای که توسط وزارت‌خانه‌های مسکن و شهرسازی (مسکن و شهرسازی سابق و راه و شهرسازی فعلی)، ‌کشور و امور اقتصادی و دارایی تنظیم شده و حداکثر ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون، به تصویب هیات دولت رسیده شود. به دلایلی که قصد نداریم به آن بپردازیم، آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری در دولت قبلی به تصویب هیات دولت نرسید. در دولت یازدهم عزم وزارت راه و شهرسازی جزم شد تا آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 این قانون به تصویب برسد. در آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری درباره شیوه‌های مختلف تامین منابع مالی برای کل بخش مسکن، ابزارها و نهادهای پولی و مالی معرفی شده که هر کدام از ابزارها و نهادهای مذکور فضای حوزه عرضه و تقاضای بخش ساخت‌وساز (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...)، فضای بازار پول (خصوصا دغدغه‌های بازار پول برای تامین مالی بخش مسکن) و نیز فضای بازار سرمایه را متحول خواهد کرد. گفتنی است ابزارها و نهادهای معرفی شده در این آیین‌نامه الزاما برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده تعریف نشده و می‌تواند سایر حوزه‌ها را نیز در بر بگیرد. در ادامه به برخی از این ابزارها و نهادها اشاره می‌کنیم.

اوراق رهنی مسکن یا اوراق رهن ثانویه یکی از ابزارهای مهم مالی است که در این آیین‌نامه معرفی شده است. این اوراق که پیش از این در برخی دیگر از کشورهای دنیا نیز منتشر شده، به پشتوانه وام‌های رهنی، اوراق بهادار جدیدی منتشر می‌کند که سود این اوراق توسط وام‌گیرندگان اولیه تامین می‌شود. انتشار این اوراق به بانک وام‌دهنده در بخش ملک (در ایران بانک مسکن) کمک خواهد کرد که منابع مالی خود را که پیش از این در دست وام‌گیرندگان اولیه بلوکه شده بود بتواند آزاد کند و مجددا به وام‌گیرندگان جدید وام دهد. به علاوه اعطای مجدد تسهیلات مسکن طرف تقاضای مسکن را تقویت کرده و در رونق گرفتن این بازار در حال رکود نقش مهمی ایفا خواهد کرد.

شرکت تأمین سرمایه در حوزة مسکن یکی از نهادهای مهم مالی است که در این آیین‌نامه معرفی شده است. شرکت تأمین سرمایه در حوزة مسکن متخصصانی از فعالان حوزه ساخت‌وساز، کارشناسان ارزیاب مسکن و البته متخصصان مالی را در کنار خود داشته و به فعالیت و پیشگام شدن در راه‌اندازی و مدیریت ابزارها و نهادهای مالی مرتبط به حوزه ساخت‌و‌ساز اقدام خواهد کرد. به علاوه با توجه به میزان کفایت سرمایه‌اش نقش‌های تعهدی مثل متعهد پذیره‌نویس، بازارگردان و ... را برای ابزارها و نهادهای مالی معرفی شده نیز ایفا خواهد کرد. لازم به ذکر است طی چند ماه گذشته، موافقت اصولی برای را اندازی اولین شرکت تامین سرمایه مسکن صادر شده است.

یکی از نهادهای مالی دیگری که در این آیین‌نامه معرفی شده، صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است. مکانیزم این صندوقها به این صورت است که صاحب زمینی که منابع مالی لازم برای ساخت‌و‌ساز را ندارد زمین خود را (به عنوان آورده غیر نقد) به میان آورده و با همراهی تعدادی از ارکان اجرایی (شامل مدیر صندوق، مدیر ساخت و چند رکن اجرایی دیگر) و البته چند رکن نظارتی که نظارت بر اجرای پروژه را بر عهده خواهند داشت (شامل مدیر ناظر و حسابرس) با جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران (در قالب انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری برای این صندوق‌ها) اقدام به ساخت واحدهای مسکونی، تجاری و اداری خواهد کرد. همان‌طور که در مکانیزم اجرایی این صندوق مشخص است، راه‌اندازی این صندوق‌ها به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) منجر خواهد شد و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران ولو با سرمایه‌های اندک در این پروژه‌ها شریک شده و از تغییر قیمت ملک بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمایه‌گذاران بورسی نیز می‌توانند سبد سهام خود را متنوع‌تر کرده و ریسک آن را با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعدیل کنند. یکی از مزایای مهم صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان این است که سرمایه‌گذاران به صورت مشارکتی در ساخت پروژه شرکت کرده و در سود و زیان حاصله شریک هستند و با توجه به نظارت‌های مختلفی (اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) که ارکان نظارتی صندوق انجام می‌دهند، صندوق از شفافیت بالایی برخوردار خواهد بود. مضاف بر این‌که در زمان فروش واحدهای تکمیل شده پروژه نیز نظارت لازم بر فرآیند فروش صورت خواهد گرفت. به علاوه از آنجا که صندوق‌های مذکور از مصادیق نهادهای مالی محسوب می‌شوند، سایر صندوق‌های سرمایه گذاری موجود در بازار (اعم از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام، صندوق‌های سرمایه گذاری در اوراق بهادار با درآمد ثابت، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختلط و صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله) نیز با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار و رعایت حد نصاب‌های خاص هر صندوق، می توانند در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کرده و از مزایای حاصل از این صندوق‌ها منتفع شوند. لازم به ذکر است اولین صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در شهریور ماه سال جاری آغاز به فعالیت نموده است.

از نهادهای دیگری که در پیش‌نویس این آیین‌نامه اجرایی معرفی شده صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است که در دنیا به REIT‌ها مشهور هستند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دنیا به اشکال مختلفی وجود دارند. ساز و کار یکی از انواع REIT‌ها به این صورت است که با وجوه جمع‌آوری شده از محل انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری این نوع صندوقها اقدام به خرید و فروش و اجاره دادن املاک (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) می‌کنند. این نوع صندوق‌ها اغلب دو نوع منفعت برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کنند که تا حدودی مشابه منافع حاصل از تملک سهام است. از یک طرف سود نقدی این صندوق‌هاست که اغلب از محل اجاره املاک خریداری شده ایجاد می‌شود و از یک طرف سود (یا زیان) سرمایه‌ای حاصل از فروش واحدهایی است که از قبل خریداری شده است. در دنیا به طور رایج این نوع صندوق‌ها سود نقدی بالایی بین سرمایه گذاران تقسیم می‌کنند. این صندوق‌ها نیز همان‌طور که از مکانیزمشان پیداست به تقویت طرف تقاضای ملک منجر می‌شود و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران در این پروژه‌ها شریک شده و از تغییر قیمت ملک بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمایه‌گذاران بورسی نیز می‌توانند پرتفوی دارایی خود را متنوع‌تر کرده و ریسک پرتفوی خود را با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعدیل کنند.

از نهادهای مالی دیگری که در این آیین‌نامه اجرایی معرفی شده صندو‌ق‌های تملک زمین (یا صندوق‌های آزادسازی زمین) است. در این نوع از صندوق‌ها یک ارگان عمومی (برای مثال شهرداری‌ها) که قصد نوسازی یک بافت فرسوده را دارند و برای نوسازی بافت مربوطه ناچار به تملک زمین‌های آن بافت هستند، برای تامین منابع مالی لازم برای تملک زمین مذکور (و پرداخت وجه مطابق قیمت کارشناسی به مالکان زمین) اقدام به تاسیس این نوع از صندوق‌ها کرده و با انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری منابع لازم را از این طریق فراهم می‌کنند. به طور معمول تملک زمین‌های مذکور بین 2 تا 4 سال طول خواهد کشید و در این بین سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها از تغییرات قیمت زمین در طی این سال‌ها و نیز ارزش فعلی عایدات آتی ناشی از نوسازی آن بافت فرسوده که به ارزش زمین‌های مذکور خواهد افزود، بهره‌مند خواهند شد.

از نهادهای مالی دیگری که در این آیین‌نامه اجرایی معرفی شده صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری برای نوسازی بافت فرسوده است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیکوکاری مختص بافت فرسوده نیز با جمع‌آوری وجوه ازخیرین و افراد نیکوکار در بازار پول و سرمایه، سرمایه‌گذاری کرده و تماما بخشی از منافع حاصله را در پروژه‌های بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ساخت مسکن اجتماعی در آن بافت‌ها صرف می‌نماید.

از نهادهای پولی معرفی شده در این آیین نامه (که در چند ماه اخیر رسانه ها به آن زیاد پرداخته اند) صندوق‌های پس‌انداز مسکن است. صندوق‌های پس‌انداز مسکن، صندوق پس‌اندازی است که با اخذ مجوز از بانک مرکزی در کلیة بانک‌های دولتی و خصوصی قابل تأسیس بوده و کلیة منابع تجهیزشده از طریق آن، به‌صورت جدا از سایر منابع بانک، جهت خرید واحدهای مسکونی و اداری مورد استفاده قرار خواهد گرفت. این صندوقها باهدف ارائه تسهیلات با مبلغ و نرخ سود مناسب (با توجه به ارزش ملک و توان بازپرداخت متقاضی) معرفی شده است تا از این طریق اولاً امکان خانه‌دار شدن بخش بزرگی از خانوارهای کشور فراهم شود و ثانیاً با تحریک سمت تقاضای مسکن، تولید در بخش مسکن و بخش‌های وابسته به آن از رکود فعلی خارج شوند.

همچنین انواع صکوک و اوراق مشارکت برای تامین مالی ساخت و با هدف تقویت عرضه مسکن معرفی شده است.

اهمیت این ابزارها و نهادها در این است که اولا با توجه به وضعیت رکود تورمی که اقتصاد کشور در آن قرار دارد، این ابزارها و نهادها با تقویت عرضه و تقاضای مسکن به از بین برد چرخه باطل رکود و تورم کمک خواهند کرد. همچنین تقویت عرضه مسکن کمک شایانی به ایجاد اشتغال در کشور خواهد کرد. بعلاوه برخی از این ابزارها و نهادها به سرمایه‌گذاران خرد با سرمایه‌های اندک، که توان ورود مستقیم به حوزه ساخت‌و‌ساز را ندارند کمک خواهد کرد با پس انداز تدریجی در این بخش از افزایش قیمت مسکن منتفع شوند. هم‌چنین برخی از ابزارهای پولی و مالی تعریف شده در این آیین ‌نامه به سرمایه‌گذاران با درجه ریسک گریزی بالاتر سود ثابت پرداخت کرده و یا امکان تعریف یک حداقل سود تضمین شده در آنها وجود خواهد داشت.از دیگر مزایای این ابزارها و نهادها نقدشوندگی بالاتر آنها نسبت به سرمایه گذاری مستقیم در بخش ساخت‌و‌ساز است. امکان وجود رکن بازار‌گردان در برخی از این ابزارها و نهادها و احتمال معامله اوراق آنها در بورس یا فرابورس به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام داده و به سرمایه‌گذاران جدیدی که در زمان پذیره‌نویسی اولیه امکان سرمایه‌گذاری را نداشته‌اند این امکان را می‌دهد که بتوانند در این ابزارها و نهادها سرمایه‌گذاری کنند.گفتنی است، این ابزارها و نهادها علاوه بر مزایایی که در بازار سرمایه ایجاد می‌کنند، به تقویت طرف عرضه و تقاضای واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) نیز منجر خواهد شد. به علاوه با تاسیس و آغاز به فعالیت این ابزارها و نهادها، فشار سازندگان روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر می شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن‌هم با مشارکت عموم سرمایه‌گذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت خواهد کرد. نکته مهم دیگری که درباره این ابزارها و نهادها قابل ذکر است، این است که در بین گزینه‌های مختلف سرمایه‌گذاری در ایران بین عموم سرمایه‌گذاران، سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی منقول و غیر منقول و نیز سرمایه‌گذاری در سیستم بانکی شناخته‌شده‌تر است، لیکن سرمایه‌گذاری در دارایی‌های مالی و بازار سرمایه، هنوز آن‌طور که باید بین عموم مردم جا نیفتاده است. از آنجا که وجوه جمع‌آوری شده در این ابزارها و نهادها در بخشی مصرف می‌شود که برای عموم سرمایه‌گذاران، خصوصا سرمایه‌گذاران خرد ملموس‌تر است، می‌توان امیدوار بود راه‌اندازی این ابزارها و نهادها (خصوصا آنها که مستقیم با بورس مرتبطند) به عنوان پلی برای آشنایی بیشتر سرمایه‌گذاران با بازار سرمایه و ترغیب آنان به سرمایه‌گذاری در این بخش عمل کند و از آنجا که عمده این ابزارها و نهادها پیوند دهنده بازار سرمایه و بازار ساخت‌وساز است، بنابراین باید هر چه سریع‌تر خود را برای شرکت در این پیوند مبارک آماده کنیم و از این فرصت تاریخی نهایت استفاده را ببریم.

 

* دکتر سلمان خادم الملله، استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه
برچسب ها: مسکن ، بورس
ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر: